1. זכויות קניין לזרים:
ממשלת דובאי מאפשרת לזרים לרכוש נדל"ן באזורים ייעודיים (Freehold) עם זכויות בעלות מלאות על הנכס והקרקע, ללא צורך בשותף מקומי או מעמד תושב. מאז שינויי החקיקה ב-2002, משקיעים זרים יכולים לקנות דירות, בתים וקרקעות באזורים שהוגדרו כ״Freehold״ (כגון המרינה של דובאי, דאונטאון, פאלם ג'ומיירה ואחרים) כמעט ללא הגבלות. מחוץ לאזורים אלו, רכישת נכס מוגבלת לרוב לחכירה ארוכת-טווח (Leasehold) של עד 99 שנה, כלומר בעלות לזמן קצוב ללא בעלות על הקרקע. חשוב לוודא שהנכס נמצא באזור המאושר לזרים לפני החתימה על חוזה – בדובאי יש רשימה מוגדרת של אזורי Freehold הפתוחים למשקיעים בין-לאומיים.
2. רגולציה והליך הרכישה:
שוק הנדל״ן בדובאי מפוקח היטב עם מנגנונים להגן על הקונים. סוכנות הנדל״ן הממשלתית RERA מפקחת על המפתחים והמתווכים, ומחייבת למשל כל פרויקט Off-Plan (בנכס בשלבי בנייה) להחזיק חשבון נאמנות ייעודי לכספי הרוכשים – כך שהכספים משמשים רק להשלמת הפרויקט. תהליך הרכישה עצמו ברור יחסית: ברכישת נכס מיד שנייה חותמים תחילה על זיכרון דברים (MOU) שמפרט את תנאי העסקה, ונהוג לשלם פיקדון של ~10% ממחיר הנכס כדי לאשר את ההסכמה. המוכר חייב להוציא אישור אי-התנגדות (NOC) מהיזם או מהרשות המוסמכת, כדי לוודא שאין שעבודים או חובות על הנכס לפני העברת הבעלות. לאחר קבלת ה-NOC, ניתן לבצע רישום והעברת בעלות רשמית בטאבו של דובאי (Dubai Land Department) ולקבל שטר בעלות (Title Deed) על שמכם. מומלץ להיעזר במתווך מורשה ובייעוץ משפטי מקומי לשם ניווט בתהליך בצורה בטוחה וחלקה, במיוחד עבור משקיעים זרים שאינם מכירים את כל הנהלים.
3. עלויות ועמלות נוספות:
מעבר למחיר הרכישה עצמו, ישנן עלויות נלוות משמעותיות בעסקה. ראשית, יש לשלם מס רכישה/אגרת העברה חד-פעמית של 4% ממחיר הנכס למחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) בעת העברת הבעלות. שנית, אם השתמשתם במתווך בעסקה, נהוג לשלם עמלת תיווך בסביבות 2% ממחיר הנכס. קיימות גם אגרות מנהלתיות ורישום – לדוגמה, כ-4,000 דירהם אגרת רישום וכ-500 דירהם להנפקת שטר הבעלות. במידה והרכישה ממומנת במשכנתא, הבנק יגבה עמלת פתיחת תיק (בסביבות 1% מסכום ההלוואה) ויש לשלם אגרת רישום משכנתא (כרבע אחוז מערך הנכס). מעבר לכך, יש לקחת בחשבון הוצאות שוטפות: דמי תחזוקה וניהול (Service Charges) שנתיים המשולמים לוועד הבניין או לקהילה – סכומים אלה משתנים לפי סוג הנכס והמיקום ויכולים להגיע לאלפי דירהם בשנה. דמי ניהול גבוהים במיוחד עלולים להפחית את התשואה נטו, ולכן חשוב לבררם מראש. כמו כן, חלק מהיזמים גובים דמי פיתוח או תחזוקת תשתית שנתיים בפרויקטים מסוימים (בעיקר בקהילות של וילות) – גם זו עלות נסתרת שצריך לבדוק לפני הרכישה. לסיכום, חישוב מדויק של כל העלויות הנלוות ימנע הפתעות ויבטיח תכנון תקציב ריאלי לפני חתימה על העסקה.
4. מיסוי והטבות ממשלתיות:
דובאי מציעה סביבה כמעט נטולת מיסים למשקיעי נדל״ן, מה שהופך את ההשקעה למושכת עוד יותר. אין מס הכנסה על דמי השכירות מנכס בדובאי, אין מס רווחי הון במכירת הנכס, ואין מס רכוש שנתי (ארנונה) על נכסי מגורים. למעשה, המיסוי הישיר היחידי הוא אגרת העסקה (4% כאמור) שמשולמת בעת הרכישה, ואין תשלומי מס שוטפים על הנכס לאחר מכן. בנוסף, הממשלה מעודדת השקעות באמצעות ויזות תושבות למשקיעים: רכישת נכס בשווי של 750,000 דירהם ומעלה (כ-800 אלף ₪) מקנה זכאות לוויזת משקיע – אישור תושבות מתחדש לתקופה של 3 שנים. השקעה גדולה יותר בסך 2 מיליון דירהם (כ-2.2 מיליון ₪) ומעלה מזכה בוויזת "זהב" ל-10 שנים למשקיע ולמשפחתו. הטבות אלו, לצד היעדר המיסוי, נועדו למשוך הון זר לשוק הנדל״ן של דובאי והן אכן משכנעות רבים להצטרף לשוק. ראוי לציין שגם אין מגבלות על העברת רווחים לחו"ל – משקיע יכול למכור את הנכס ולהעביר את הכספים חזרה לארצו בלי מכסי הון.
5. שוק השכירות ותשואות:
אחד הגורמים המרכזיים שמושכים משקיעים לדובאי הוא התשואות הגבוהות בשוק השכירות. נכסי מגורים בדובאי מניבים בממוצע תשואה גולמית של כ-6%–8% בשנה, ואף יותר באזורים ובנכסים מסוימים. לדוגמה, דירות קטנות באזורי ביניים כמו Jumeirah Village Circle יכולות להניב סביב 8% בשנה, בעוד דירות יוקרה בפאלם ג'ומיירה או בדאונטאון עשויות לתת 4%-5% בשל מחיריהן הגבוהים. בנוסף לשכירות הארוכה, התפתח מאוד שוק השכרות לטווח קצר (Airbnb ודומיו), במיוחד באזורי תיירות מבוקשים. השכרה לטווח קצר מצריכה ניהול אקטיבי יותר אך יכולה להעלות את התשואה הגולמית לכיוון 9%-10% בשנה בנכסים מתאימים. חשוב להכיר גם את חוקי השכירות: לפי הדין בדובאי, משכירים אינם רשאים להעלות את דמי השכירות במהלך השנתיים הראשונות של חוזה השכירות, ולאחר מכן כל העלאה כפופה להגבלות מדד השכירויות של RERA. במידה ושכר הדירה הנוכחי נמוך משמעותית ממחיר השוק, מותר להעלותו בשיעור מדורג. רגולציה זו מגינה על הדיירים, אך למשקיעים היא מבטיחה יציבות יחסית בהכנסות השכירות ומניעת תנודתיות קיצונית משנה לשנה.
6. בחירת האזור וסוג הנכס:
דובאי היא עיר מגוונת מאוד מבחינת אזורי המגורים וסוגי הנכסים, ולכן חשוב לבחור בקפידה את מיקום ההשקעה בהתאם למטרותיכם. בין האזורים המבוקשים ביותר למשקיעים זרים ניתן למנות את דאונטאון דובאי, מרינת דובאי, פאלם ג'ומיירה, ו-Business Bay. למשקיעים בתקציב נמוך-בינוני, שכונות כמו Jumeirah Village Circle (JVC) מציעות דירות במחיר נגיש יותר ותשואות גבוהות יחסית. בבחירת האזור, כדאי לשקול את קהל היעד להשכרה – תיירים, אנשי עסקים, משפחות – וכן את הקרבה לתשתיות, תחבורה ותחזית לפיתוח עתידי. לעיתים דירות בינוניות מניבות אחוזי תשואה גבוהים יותר מדירות פאר או וילות יוקרה, פשוט כי מחיר הרכישה שלהן נמוך בהרבה ביחס לשכר הדירה.
7. סיכונים ושיקולים נוספים:
שוק הנדל״ן המקומי הוא מחזורי – אחרי צמיחה מהירה עלולות להגיע תקופות תיקון. מחירי הדיור זינקו בכ-60% בין 2022 ל-2025, אך התחזיות מצביעות על גידול חד בהיצע שעלול להוביל לירידת מחירים של עד 15%. בעבר דובאי כבר חוותה נפילות מחירים משמעותיות (כמו במשבר 2009), אך מאז הרשויות חיזקו את הרגולציה, איחדו חברות ממשלתיות גדולות, ושיפרו את יציבות המגזר. עדיין, למשקיע זהיר מומלץ לנקוט צעדי בדיקת נאותות: לבדוק היטב את היסטוריית היזם והפרויקט לפני רכישת נכס Off-Plan (כולל לוודא שיש ביטוח או ערבויות להשלמת הבנייה), לוודא שהנכס רשום כהלכה ושאין עיקולים או חובות (באמצעות ה-NOC ותעודות רשמיות), ולהכיר את כל התנאים בחוזה. יש להתכונן גם כלכלית להוצאות בלתי צפויות – למשל תיקונים גדולים בנכס, תקופות שבהן הנכס ריק מדיירים, או עליית ריבית במשכנתא במידה ונלקחה הלוואה (הריבית באמירויות צמודה לדולר ארה״ב). מי שאינו מתגורר בדובאי יצטרך אולי לשכור חברת ניהול נכסים מקומית לטיפול בנכס ובדיירים, בעלות של כ-5% מדמי השכירות השנתיים – זו הוצאה שכדאי לקחת בחשבון בעת חישוב הרווח.
אם אתם מעוניינים בהשקעות בדובאי לחצו כאן לפרטים נוספים